주택재건축사업의 세무회계

주택재건축사업의 의의

정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말하며 ‘주택재건축사업’이란 정비기반시설은 양호하나 노후불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 것을 말한다.

 

1.정비사업조합의 소득·법인세

도시및주거환경정비법(03년 7월)의 시행에 따라 종전 재건축조합(개인)과 재개발조합(법인)을 정비사업조합(주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업)으로 통합하여 법인화하였으며, 주택건설촉진법에 의해 2003.6.30.이전에 인가된 기존의 재건축조합(개인)은 2003.7월 말까지 법인으로 등기하는 경우 도시 및 주거환경정비법에 의해 설립된 정비사업조합(“전환정비사업조합”이라함)으로 보도록 부칙에서 규정하였다.

2003년 6월 30일 이전에 「주택건설촉진법」(법률 제 6852호로 개정되기 전의 것을 말한다)제 44조 제 1항에 따라 조합설립 인가를 받은 재건축조합으로서 「도시 및 주거환경정비법」제 18조에 따라 법인으로 등기한 조합(“전환정비사업조합”)에 대해서는 「법인세법」제 2조에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 「소득세법」 제 87조 제 1항 및 같은 법 제 43조 제 3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아 「소득세법」을 적용한다

다만 전환정비사업조합이 「법인세법」제 60조에 따라 해당 사업연도 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다(조특법 104의 7① 2010.01.01.개정)

 

2.조합원 공급분의 수익사업 제외

2003.7.1. 이후 설립된 정비사업조합(법인)에 대하여 비영리내국법인 규정을 적용함에 있어서 정비사업조합이 도시및주거환경정비법에 의하여 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제 3조 제 2항의 규정에 의한 수익사업이 아닌 것으로 본다. (조특령 104조의 4,정비사업조합의 수익사업의 범위) 한편, 「토시 및 주거환경정비법」에 따라 설립된 재건축조합 및 재개발조합이 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 자기지분(무상지분)을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 받는 추가부담금은 수익사업에 해당하는 것으로 법인세과 과세된다.

 

3.조합원의 환지처분에 대한 양도소득세 비과세와 환지청산금의 수입의 과세

(1)조합원의 환지처분에 대한 양도소득세 비과세

도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도소득세 과세대상으로 보지 아니한다(소법88조②). “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말한다.(소령 152조①)

(2)조합원이 환지청산금을 교부받는 경우 양도세과세

구주택건설촉진법 제 3조 제 9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제 32조 제 2항 제 8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 된다

 

4.정비사업조합원의 조합원 현물출자 토지의 취득가액산정

도시재개발법에 의한 도시재개발조합의 각사업연도소득금액 계산시 손금에 산입하는 토지 및 건물의 취득가액은 동 조합원으로부터 현물출자받을 당시의 시가에 의하는 것이며, 이 경우 현물출자의 시기는 같은법 제 12조 제 1항의 규정에 의한 조합설립인가일 또는 부동산의 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하는 것이다.

내국법인의 특수관계자와의 자산거래에 대하여 법인세법 제 52조의 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어서, 특수관계자와의 거래금액이 특수관계자외 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자와의 거래금액이 특수관계자가 아닌 제 3자간의 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 시가로 하는 것이며, 이 경우 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제 89조 제 2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것이다.

5.조합원의 2차 납세의무

정비사업조합이 관리처분계획에 따라 해당 정비사업의 시행으로 조성된 토지 및 건축물의 소유권을 타인에게 모두 이전한 경우로서 그 정비사업조합이 납부할 국세가산금 또는 체납처분비를 납부하지 아니하고 그 남은 재산을 분배하거나 인도한 경우에는 그 정비사업조합에 대하여 체납처분을 집행하여도 징수할 금액이 부족한 경우에만 그 남은 재산의 분배 또는 인도를 받은 자가 그 부족액에 대하여 제 2차 납세의무를 진다. 이 경우 해당 제 2차 납세의무는 그 남은 재산을 분배 또는 인도받은 가액을 한도로 한다. (조특법104조의 7④)

 

6.조합원의 입주권 양도에 대한 증권거래세 과세대상 여부

주권 또는 지분의 양도에 대해서는 증권거래세를 부과한다.(증권거래세법 제 1조), 여기서 “주권”이라 함은 상법 또는 특별한 법률에 의하여 설립된 법인의 주권 또는 외국법인이 발행한 주권 또는 주식예탁증서로서 유가증권시장 등에 상장 또는 등록된 것을 말한다. 또한 “지분”이라 함은 상법에 의하여 설립된 합명회사 ·합자회사 및 유한회사의 사원의 지분을 말한다.

그리고 “양도”라 함은 계약상 법률상의 원이에 의하여 유상으로 소유권이 이전되는 것을 말한다. 따라서 조세특례제한 제 104조의 7 제 2항의 규정에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위로 양도하는 경우에는 「증권거래세법」 제 1조의 규정에 의한 과세대상에 해당하지 아니하는 것이다.

 

7.소득구분계산

(1)재건축·재개발정비조합은 비영리법인으로 수익사업(일반분양수입)과 비수익사업(조합원분양으로 고유목적사업임)으로 장부를 구분기장하여야 한다. 수익사업과 비수익사업에 공통되어 있는 자산과 부채는 이를 전부 수익사업에 속하는 것으로 보며, 수익사업이 자산의 합계액에서 부채의 합계액을 차감하여 수익사업의 자본금을 계산한다. 이 경우 공통손금과 공통익금은 구분하지 않고 하나의 계정과목으로 기장한 후 안분계산하여 각 사업에 귀속시켜야 한다.

 

(2)일반분양과 조합원분양권의 개별손금

일반분양과 조합원분에 직접 대응되는 개별손금은 각각 그 실질귀속에 따라 손금에 산입하여야 한다.

①일반분양분(수익사업)의 개별손금

-일반분양분에 대한 제세공과금 및 등기수수료

-일반분양 선택사양 공사비 지출액

-일반분양 수수료

-일반분양관련 부가가치세 불공제 매익세액

-일반분양 광고선전비, 모델하우스 건립비용

②조합원분양권(비수익사업)개별손금

-조합원분양 부가가치세 불공제 매입세액

-조합원분양분 별도 공사비 지출액