부동산 과다법인의 비상장주식평가

◉부동산과다보유법인이라 함은 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 해당하는 법인을 말하는 것으로 당해 법인의 자산총액중 같은조 제1항 제1호(토지와 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)의 가액과 아래 산식과 같이 계산한 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인인 법인을 말한다(상증령 §54 ① 단서).

 

토지, 건물, 부동산권리, 직간접 보유타부동산과다보유법인의 주식가액

                         자산총액(세무상 장부가액)                                     ≥ 50%

- 개발비

- 사용수익 기부자산

- 1년 이내 증가한 차입금 및 증자 등에 의하여 증가한 현금, 금융재산

및 대여금은 자산총액에 제외

- 토지, 건물 = max(세무상 장부가액, 기준시가)

- 타부동산과다보유법인의 주식가액 : 해당 법인이 직접, 간접 보유한 다른

부동산과다 보유법인의 주식가액 중 부동산등 비율상당액

☞ 2015.2.3~2020.2.10 : 평가대상법인이 직접 보유한 다른 법인의 주식도 해당함

☞ 2020.2.11.이후 평가대상법인이 특수관계가 있는 직접, 간접 보유한 다른 법인의 주식

 

◉부동산과다보유법인을 판정할 때 자산총액 및 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등의 자산가액이 50%이상에 해당되는지 여부는 「소득세법 시행령」 제 158조 제 3항의 규정에 의하여 장부가액(토지, 또는 건물의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)을 기준으로 판단한다.

이 경우 해당 법인이 다른 법인의 주식을 보유한 경우에는 다른 법인이 보유한 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액을 고려하여 판단한다. 즉 해당 법인의 자산총액 중에 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액과 다음의 산식에 의하여 계산한 당해 법인이 보유한 다음 법인의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.(소령 158①1가목)

 

다른 법인의 부동산등 보유비율 = A + B + C

                                                 D

 

A : 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조 제1항 제1호의 자산가액

B : 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조 제1항 제2호의 자산가액

C : 다른 법인이 보유하고 있는 「국세기본법 시행령」 제1조의 2 제3항 제2호 및

같은 조 제4항에 따른 경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있

는 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액

D : 다른 법인의 자산총액

 

✱자산총액 중 부동산 등 비율이 50% 이상 판단 기준가액 및 장부가액의 의미

(가) 장부가액을 기준으로 판단

이 경우 자산총액의 50% 이상 여부는 당해 법인의 장부가액을 기준으로 판단하며(소령§158 ③), “당해 법인의 장부가액”이란 당해 법인이 법인세법 제112조에 따라 기장한 장부가액에 대하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 과세표준 계산 시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말한다

(상속증여-557, 2013.9.23.).

다만, 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)의 경우 기준시가가 장부가액보다 큰경우에는 기준시가로 한다. 즉, 기준시가와 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여 반영한다는 의미이며, 장부가액은 법인세법상 장부가액을 의미한다.

 

(나) 건설중인 자산은 토지·건물·부동산에 관한 권리에 포함 안됨

당해 법인의 장부가액 중“건설중인 자산”의 금액은 소득세법 제94조 제1호 및 제2호의 자산가액(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)에 포함되지 아니한다. 다만, 건설중인 자산”의 준공일(사용검사필증교부일), 임시사용승인일, 실제 사용개시일 중 가장 빠른 날이 평가기준일 현재 같은 법제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산으로 포함되는 경우에는 그러하지 아니한다(부동산거래-330,2011.4.19).

 

자산총액의 50% 이상 여부 판정기준일

자산총액중 토지·건물·부동산에 관한 권리, 해당 법인이 소유한 타부동산과다보유법인의 주식가액(부동산보유비율 상당액) 의 합계액이 차지하는 비율이 50%이상인지 여부를 판단할 때 자산총액은 당해 주식의 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 판정하되(소칙 §76 ①), 평가기준일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 평가기준일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다(부동산거래-812, 2010.6.14.).

 

◉부동산과다보유법인 주식 평가원칙

비상장법인의 주식을 평가하는 경우로서 가중평균할 때 그 법인이 부동산과다보유법인에

해당되는 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치에 대하여 각각 2와 3의 비율로 가중평

균한 가액으로 평가한다(상증령 §54 ①).

 

1.1주당 순손익가치

수익가치는 계속기업을 전제로 하는 것으로서 당해 법인이 사업을 계속 영위하는 것으로 가정하여 평가한다. 1주당 순손익가치는 최근 3년간의 순손익액을 가중평균한 금액에 대하여 순손익가치환원율로 환원하여 평가한다.

 

1주당 평가액 = 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액

                             순손익가치환원율(10%)

 

1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액 = Ax3+Bx2+Cx1

                                                                 6

A:평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액

B:평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액

C:평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액

 

✱1주당 순순익액 계산시 최근 개정내용

가산하는 항목 추가

- 외화환산이익(2019.2.12.이후)

- 업무용승용차관련 손금부인액 이월 손금산입액(2020.2.11.이후)

 차감하는 항목 추가

- 외화환산손실(2019.2.12.이후)

- 업무용승용차관련 손금부인액(2020.2.11.이후)

- 징벌적 목적의 손해배상금(2020.2.11. 이후)

 

 

2.1주당 순자산가치

자산가치는 당해 법인을 청산한다고 가정하였을 때 잔여재산 분배가액을 나타내는 것으로서 1주당 순자산가치는 다음과 같은 산식에 의한다.

 

1주당 순자산가치 = 당해 법인의 순자산가치

                              발행주식총수

 

(1) 순자산가액 산정시 상속세및증여세법에 따른 평가액의 의미

· 평가원칙 : 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액

MAX( ① 시가 또는 보충적 평가방법, ② 채권액 )

· 보충적 방법 평가시

MAX [ ① 보충적 평가방법, ② 장부가액(취득가액 - 감가상각비 )]

☞ 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우 제외

· 감가상각자산을 보충적 평가방법으로 평가하는 경우 : MAX(①, ②)

① 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 제66조에 의한 평가액(보충적 평가방법)

② 취득가액 - 감가상각누계액*

* 감가상각누계액 : 취득일부터 평가기준일까지 법인세법에 따라 재계산한

감가상각비 상당액

 

✱ 비상장법인의 순자산가액을 평가할 때 장부가액의 의미

장부가액의 의미

 사전-2019-법령해석재산-0276(2019.6.21)

<회신내용>

위 사전답변 사실관계와 같이 상속세및증여세법 시행령 제55조 제1항에 따라 A법인(비

상장법인) 주식의 순자산가액을 계산하는 경우로서 A법인의 자회사주식(지분법 적용투

자 주식)을 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 제63조에 따라 평가한 가액이 장부가액

(장부가액보다 적은 정당한 사유가 없는 경우에 한함)보다 적은 경우에는 장부가액으로

하는 것이며, 이 경우 장부가액은 취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말하는 것

임

☞ 결국 취득가액이 되며, 감가상각자산은 감가상각누계액을 뺀 금액이 됨