조정대상지역의 지정과 해제에 따른 부동산세금과 유의사항- 2022.11.10발표관련-

국토교통부의 2022.11.10일 조정대상지역의 지정과 해제 발표에  따른 부동산 세금과 유의사항

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국토교통부 발표-규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제

규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제 [국토교통부 2022.11.10. 발표]

 

이번 심의를 통해, 서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정하였다.

 

구체적으로, 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳①을 해제하였고, 조정대상지역은 경기도 22곳② 및 인천 전 지역(3곳)③, 세종 등 총 31곳을 해제키로 하였다.

 

* ① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄 2

② [조정대상지역 해제(경기)] 수원 팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄 2, 광교지구, 성남(중원)

③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구

 

 

지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐* 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게 된다..

 

•  [6월] 투기과열지구 대구 수성구, 창원 의창구 등 지방 6곳 해제(49→43곳) 조정대상지역 대구 7곳, 경산시, 여수시, 순천시 등 지방 11곳 해제(112→101곳)

 

• [9월] 투기과열지구 인천 연수·남동·서구, 세종 해제(43→39곳) 조정대상지역 세종 제외 지방권 모두, 파주·동두천 등 경기 일부 해제(101→60곳)

한편, 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 4곳에 대해 규제지역을 유지하기로 결정하였다.

 

우선, 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단하였다.

 

경기도의 경우, 서울과 연접하여 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다.

 

이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 11.14일(월) 0시부터 효력이 발생한다.

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요약

정부는 2022년 11월 14일부터 인천과 세종 등을 조정대상지역에서 해체함에 따라 이제 조정대상지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명이다.

조정대상지역에 있는 부동산 여부에 따라 부동산 관련 세금은 상당히 차이가 있어, 조정대상지역의 여부에 따라 관련 세금에 관해서도 검토해 보아야 한다. 

 

조정대상지역 해제 현황(2022년 11월 14일)

구분	조정대상지역 (2022년 9월 26일 해제)	조정대상지역 (2022년 11월 14일 해제)
서울	서울특별시 전역(25개구)	서울특별시 전역(25개구)
경기	과천시, 성남시, 하남시, 동탄2택지개발지구,광명시,구리시,안양시(동안구,만안구), 광교택지개발지구, 의왕시, 고양시, 남양주시, 수원시(팔달구, 영동구, 권선구, 장안구), 화성시, 군포시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시(수지구, 기흥구, 처인구), 오산시, 광주시, 의정부시, 김포시	과천시, 성남시(분당·수정), 하남시, 광명시
인천	중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구 부평구, 계양구, 서구	(해제)
세종	세종특별자치시	(해제)

조정대상 지역 해제에 따른 부동산 세금 차이

1. 취득세

①유상취득

취득세법에서는 개인이 1세대 2 주택 이상을 유상으로 취득하는 경우 조정대상지역에 있는 부동산 여부에 따라 세율이 차등적으로 적용된다.

	구분	1주택	2주택	3주택	4주택
개인	조정대상지역	1~3%	8% 일시적 2주택 제외	12%	12%
	비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%
법인	주택수에 관계없이 12% 적용

②무상취득

구분		취득세율
조정대상지역	공시가격 3억원 이상	12%
	공시가격 3억원 이상	3.5%
비조정대상지역		3.5%

*예외) 1세대 1 주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득하는 등 일정한 사유의 경우 예외적으로 3.5% 적용

 

2. 양도세

(1) 거주요건

취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우, 1세대 1 주택 비과세를 적용받으려면, 비조정대상지역에 있는 주택인 경우 보유요건 2년만 충족하면 되지만, 조정대상지역에 있는 경우에는 거주요건 2년을 추가로 충족해야 비과세를 적용받을 수 있다.

 

※(예외) 다만 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 거주요건 충족 안 해도 됨

①2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

②2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

③조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우

 

(2) 양도세 중과제도

다주택자인 경우 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에(6%~45%) 20%(2 주택) 또는 30%(3 주택 이상)을 더한 세율인 중과세율을 적용받고 장기보유 특별공제도 적용받지 못한다.

 

과세표준	기본세율	2주택 중과세율	3주택 중과세율
1,200만원 이하	6%	26%	36%
1,200만원 ~ 4,600만원	15%	35%	45%
4,600만원 ~ 8,800만원	24%	44%	54%
8,800만원 ~ 1.5억원	35%	55%	65%
1.5억원 ~ 3억원	38%	58%	68%
3억원 ~ 5억원	40%	60%	70%
5억원 ~ 10억원	42%	62%	72%

중과세율 판정 시,, 양도시점에 공시 가격 3억 원 주택수는 제외된다.

(수도권, 광역시, 세종시(읍면군 제외) 이외의 지역에 양도 시)

※다만 한시적 규정으로 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 기본세율을 적용받을 수 있고(중과세율 적용 x), 장기보유 특별공제도 적용받을 수 있다.

• 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 「소득세법 시행령」 개정 -2022.5.9

다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제-소득세법 시행령-

 

3. 종합부동산세

(1) 개인

주택에 대한 종합부동산세는 인별과세로 납세의무자가 소유한 주택수에 따라 세율이 달라지는데 조정대상지역에 주택을 보유하고 있으면 3 주택을 보유한 것으로 보아 세율을 적용한다.

 

과세표준	2주택이하		3주택 또는 조정대상지역 2주택
	세율(%)	누진공제	세율(%)	누진공제
3억원 이하	0.6		1.2
6억원 이하	0.8	60만원	1.6	120만원
12억 이하	1.2	300만원	2.2	480만원
50억원 이하	1.6	780만원	3.6	2,160만원
94억원 이하	2.2	3,780만원	5.0	9,160만원

 

(2) 법인

법인의 종합부동산 세율은 개인과 달리 과세표준과 상관없이 주택수에 따라 단일세율이 적용된다.

2 주택 이하인 경우에는 3%(단일세율), 조정지역 이상 보유하고 있다면 6%(단일세율) 세율이 적용된다.

 

 

4. 적용시기와 판단

취득세는 취득 당시, 양도세는 양도 당시, 조정 대상지역인지에 따라 중과세율을 적용한다.

종합부동산세는 보유세로 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 조정대상지역인지를 판단하여 종합부동산세 세율이 적용된다