토지와 건물을 함께 공급 시 공급가액 안분계산

• 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.(부 가법 제29조 9항)

 

토지와 건물 등 구분된 실지거래가액이 있는 경우

토지의 공급에 대하여는 면세, 나머지 건물 등의 공급가액에 대하여만 과세

 

실지거래가액 산정방법

 

실지거래가액은 일반적으로

①매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고

②계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시가 되어있으며

③구분 표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우

실지거래가액으로 보는 것이며,, 또한 비록 매매계약서상에서는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지 않다 하더라도,, 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 매매계약 체결 전에 계약 당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것이다.

 

   2. 토지와 건물 등 구분된 실지거래가액이 없는 경우

대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산

 

①실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

②사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

(☞토지 아닌 건물가액 기준으로 판단)

 

<토지 및 건물 등 가액 적용순위>

구분		내용
①감정평가가액이 있는경우		감정가액(1순위)에 비례하여 안분
②감정평가가액이 없는경우	기준시가가 모두 있는 경우	기준시가(2순위)에 비례하여 안분
	기준시가가 모두 없거나 일부 있는 경우	·1단계:장부가액(3순위)→장부가액이 없으면 취득가액(4순위)에 비례하여 안분계산 후 ·2단계:기준시가가 있는 자산은 1단계에서 안분계산 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분
③위 규정 적용이 곤란한 경우		국세청장이 정하는 바에 따라 안분

• 기준 시가 (基準時價)

공급계약일 현재 예정신고기간 또는 과세기간이 끝난 날 현재의 ⌜소득세법⌟ 제99조에 따른 기준시가를 말한다.

 

• 감정평가가액의 인정범위

감정평가가액은 ⌜감정평가 및 감정평가사에 관한 법률⌟에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액을 말한다.

공급시기(중간 지급 조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가가액

감정평가가액이 2 이상이 있는 경우에는 그 감정한 가액의 평균액으로 건물 등의 부가가치세 과세표준을 안분 계산하는 것임(부가-420,2014.5.12.)

 

   3. 안분계산 예외 사유(법 제29조 제 ⑨항 제2조 단서규정) (개정) 2022.1.1. 공급분부터 적용

계약서상 구분 기재된 건물 등의 실지거래가액이 기준시가(감정가액)로 안분 계산한 금액과 30/100 이상 차이가 있는 경우 안분 계산한 금액을 공급가액으로 하는 것이나, 다음 예외 사유에 해당하는 경우에는 안분 계산하지 아니하고 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 함

(영 제64조 ②항)

 

①다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우

②토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 그 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

예) 시행사에 토지 및 상가 건물을 양도하면서 ⌜건물가액을 0원⌟으로 계약하고, 시행사는 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우

 

<요약>

 

토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액 안분계산 방법

 (다음의 순서에 의한 가액으로 계산한다(집행기준 29-64-1)

 

구분	공급가액 계산방법
①실지거래가액이 모두 있는 경우	∙구분된 건물 등의 실지거래가액 ∙구분한 실지거래가액이 감정가액(기준시가)로 안분 계산한 금액과 30/100이상 차이가 있는 경우에는 감정가액(기준시가)으로 안분계산한 금액
②감정평가액이 모두 있는 경우	∙감정평가액에 비례하여 안분계산
③기준시가가 모두 있는 경우	∙공급계약일 현재 기준시가에 비례하여 안분계산
④기준시가가 일부 있는 경우	∙먼저 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산 ∙기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 비례하여 안분계산
⑤기준시가가 모두 없는 경우	∙장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분계산
⑥ ②~⑤를 적용할수 없는 경우	∙국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 (국세청고시 제 2021-43호,2021.8.24.)

 

국세청 고시 제2021-43호 계산 산식의 기준가액의 의미

①토지의 기준가액: ⌜부동산 가격공시에 관한 법률⌟에 따른 개별공시지가

②건물의 기준가액:다음 계산식에 따라 계산하여 산출된 가액 

 

건물 기준시가 =㎡당 금액 X 평가대상 건물 면적

 

*㎡당 금액 = 건물 신축 가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수 x 경과연수별 잔가율 x 개별 특성 조정률(상속, 증여세만 적용, 양도소득세는 적용하지 않음)

 

• 국세청 고시 제2021-43호 2조 

토지의 건물 등의 가액을 일괄 산정 ·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우

☞상업용 건물 등의 기준시가는 매년 고시되며 토지·건물 포함가로 동 기준시가를 토지·건물 안분계산에 적용하는 것을 불가능함

이 경우 토지의 기준가액과 건물의 기준가액으로 안분 계산하도록 되어있음(건물의 기준가액은 국세청장이 고시한 건물의 기준시가 산정방법을 준용하여 계산한 가액)