국민주택 및 국민주택 건설용역ㆍ리모델링용역 부가가치세 면세규정

국민주택 관련 부가가치세 면세

 

1. 국민주택의 범위

 

∙해당 면세조항에 따른 국민주택이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(주거전용면적이 1세대당 85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1세대당 주거전용면적이 100㎡) 이하인 주택을 말한다

(조특법 106조 1항 4호, 조특령 106조 4항 1호).

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주택의 형태	면적( 85㎡) 계산	참고
단독주택	연면적	창고, 보일러등으로 사용하는 지하실 면적은 제외
다중주택*	연면적	3층이하, 50호이상, 개별 취사 불가
다가구 주택*	가구당 전용면적	3층이하, 19세대 이하
다세대 주택	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
아파트	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
연립주택	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
도시형생활주택	세대별 전용면적	전용면적 50㎡이하로 개별 취사 가능

* 다중주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한

것을 말한다)

3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

 

*다가구주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않고 원룸 등 다중주택과 구별되는 주택을 말한다.

1) 주택으로 사용하는 층이 3층 이하일 것, 이때 지하층은 제외한다.

다만 1층이 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하 일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말함) 이하가 거주할 수 있을 것

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①다가구주택은 1세대당 전용면적을 기준으로 국민주택인지 판단하나(건축물대장상 층별 면적에 층별 가구수를 나누어 국민주택 해당 여부를 판정), 단독주택과 다중주택은 1동 전체의 면적을 기준으로 국민주택인지 판단한다

(서면 3팀-2078, 2006.9.8.).

 

②국민주택은 주택법상 주택이어야 하므로 준주택에 해당하는 오피스텔, 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택은 실제 용도와 관계없이 면세대상 국민주택에 해당하지 않으며 건물의 용도는 사실과 관계없이 건축물대장에 등재된 용도를 기준으로 하여야 한다.

➨공부상 주택으로 등록되어있어야 함

➂다가구, 단독주택으로 허가를 받아 신축한 건물로서 공부상 주택으로 등재되어 있다 하더라도 관광객의 숙박, 취사등이 가능한 편의시설등을 갖추어 상시 주거용이 아닌 숙박시설(펜션)로 사용되는 건축물을 공급하는 경우 1호당 85㎡ 이하의 경우에도 부가가치세가 과세된다.

(서삼 46015-11459 2023.9.16.)

 

➃아파트, 연립, 다세대는 등기된 건물면적(전용면적)으로 판단하고 단독주택, 다중주택(원룸)등은 등기된 전체 면적을 합하여 계산한다. 이때 지하실로서 창고, 보일러실등은 면적에서 제외하고, 거실등 주거용으로 사용하는 경우에는 연면적에 포함한다.

 

2. 국민주택 관련 면세 대상

 

(1) 국민주택 공급(분양·판매) 시 부가가치세 면제 판단(조특법 제106조 ➀항 4호)

➀사업자가 국민주택을 신축하여 판매하는 경우에는 건설업 법에 의한 면허 또는 주택건설촉진법에 의한 등록 유무에 불구하고 부가가치세가 면제된다

 

국민주택 공급시( 85㎡ 이하)	국민주택규모 초과 공급시( 85㎡ 초과)
부가가치세 면제	부가가치세 과세

②국민주택의 공급에 부수하여 공급되는 재화 용역

국민주택에 부수되는 부대시설 및 복리시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 부수재화로 부가가치세 면제,

다만, 국민주택과 별도로 공급하거나 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받지 아니하는 경우에는 부대시설 및 복리시설의 공급에 대하여 과세한다.

 

③국민주택 공급에 대해 매입세액 공제 여부

국민주택공급(면세)과 관련하여 부담한 매입세액은 공제되지 아니함➨불공제

 

(사례)

구 분	내 용
건설중인 국민주택의 양도	- 사업자가 건설 중에 있는 국민주택을 양도하는 경우에는 면세사업에 관련된 재화의 공급으로서 부가가치세가 면제됨(조특집 106-0-3)
국민주택 부대시설	- 국민주택에 해당하는 집단주택의 부대시설과 복리시설을 주택공급과 별도로 공급하 는 경우에는 부가가치세를 면제하지 아니하나, 해당 시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 부가가치세가 면제 됨(조특집 106-0-4). 그러나 국민주택과 상가를 분양하는 경우 상가는 국민주택의 부대시설이 아니므로 부가가치세가 과세됨
아파트 분양권의 양도	- 사업자가 국민주택을 분양받으면서 계약금 및 중도금을 지급한 후 당해 주택을 취득 할 수 있는 권리(분양권)를 양도하는 경우에 당해 분양권의 양도에 대하여는 부가가 치세가 면제되나, 국민주택규모를 초과하는 주택의 분양권을 양도하는 경우에는 부 가가치세가 과세됨(부가46015-1332, 2000.6.8.)
기숙사로 사용하던 국민주택양도	- 국민주택 규모의 아파트를 구입하여 기숙사로 사용하여 오던 중 기숙사 폐쇄 계획으 로 인하여 다른 법인에게 매도한 경우 공급자의 사용용도나 공급받는 자의 사용목적 에 불구하고 부가가치세가 면제됨(부가22601-1180, 1990.9.7.)

(2) 국민주택 건설용역에 대한 부가가치세 면제 판단

➀국민주택의 건설용역으로서 ⌜건설산업기본법⌟· ⌜전기공사업법⌟ ·⌜소방법시설공사법⌟(다만, 소방시설공사업법에 따른 소방공사감리업은 제외·( ⌜정보통신공사업법⌟· ⌜주택법⌟· ⌜하수도법⌟ ·⌜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 ⌟에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 주택건설용역을 공급하면 부가가치세가 면제된다.

 

②직접도급을 받아 공급하는 경우뿐 아니라,, 국민주택 건설공사의 하도급(하청) 또는 재하도급(재하청)을 받아 공급하는 경우에도 위 법률에 의하여 등록된 하청업자(재하청업자)이어야 부가가치세가 면제된다

 

③국민주택 건설용역에 관련된 매입세액 공제 여부

국민주택건설용역은 부가가치세가 면제되는 것이므로 동 용역에 관련된 자재 등 매입세액 등은 공제되지 아니한다.

➨불공제

 

(사례)

구 분	내용
무면허 건설용역	관계법령에 따라 면허를 받지 아니하거나 등록을 하지 아니한 사업자가 공급하는 국 민주택 건설용역은 과세함(조특집 106-106-
기숙사	종업원의 복리 또는 근로의 편의를 위한 합숙소나 기숙사에 대한 건설용역은 과세함
국민주택건설용역의 재하도급	- 건설산업기본법 등에 따라 등록한 사업자가 하도급(하청) 또는 재하도급(재하청) 을 받아 국민주택 및 이에 부수되는 부대시설의 건설용역을 공급하는 때에는 부가가 치세를 면제함(조특집 106-106-1)
국민주택건설을 위한 철거용역	- 건설산업기본법에 의하여 등록을 한 자가 국민주택건설을 위한 철거용역을 제공하는 경우에는 부가가치세가 면세되는 것이며, 국민주택건설업자가 국민주택을 신축하기 위하여 취득한 토지에 부착된 건물의 철거물을 공급하는 경우 면세사업에 부수되는 재화의 공급에 해당하는 것임(부가-702, 2010.6.7.)
하자보수용역	국민주택 건설용역을 공급한 사업자가 계약에 의하여 일정 기간 동안 당해 국민주택 에 대하여 하자보수용역을 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것이임. 그러나 당초 건설용역을 공급한 사업자 이외의 자가 공급하는 국민주택 하자보수용역에 대하여는 부가가치세 과세됨

(3) 국민주택 설계용역

①⌜건축사법⌟,⌜전력기술관리법⌟,⌜소방시설공사업법⌟⌜기술사법⌟⌜엔지니어링 기술진흥법⌟에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 국민주택의 설계용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

 

②국민주택을 건설하기 위한 기존건축물의 철거용역, 택지조성용역, 설계용역, 국민주택 건설용역, 도시가스 배관 공사용역, 국민주택의 조경공사용역, 국민주택 건설자의 하자보수용역은 부가가치세가 면세되나, 국민주택의 감리용역은 과세된다.

 

(4) 국민주택 리모델링 건설용역

 

국민주택 리모델링용역이란 주택법ㆍ 도시 및 주거환경정비법 및 건축법에 의하여 리모델링하는 것으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 용역을 말하며, 당해 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 국민주택에 해당하는 경우(리모델링 후 당해 주택의 규모가 국민주택 규모를 초과하는 경우로서 리모델링하기 전의 주택규모의 130%를 초과하는 경우 제외) 부가가치세를 면제한다.(조특령 106조 5항).

 

① 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방시설공사업법ㆍ정보통신사업법ㆍ주택법ㆍ하수도법 및 가축

분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

② 당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

 

 

<요약>

 

구분	요건	기타
국민주택 분양,매매	-	신축분양 및 일반 매매 포함
국민주택 건설·리모델링	건설산업기본법등 등록한자	하청업체도 등록한 건설업자
국민주택 설계	건축사법등에 등록한자	감리용역은 면세 안됨
국민주택 보수용역	건설산업기본법등 등록한자