주택임대주택 과세기준 (과세요건 및 과세방법)

주택임대소득 과세요건 및 과세방법 

  (소득세법 제25조 제1항 시행령 제53조)

보유주택 수		주택임대수입금액
		과세대상	과세방법
1주택	일반 국내주택	없음	비과세(금액제한없음)
	고가주택,국외주택	임대료(월세)	∙2천만원이하:분리과세(선택) ∙2천만원초과:종합과세(전액)
2주택		임대료(월세)
3주택		임대료+간주임대료 *간주임대료 계산시 소형주택은 주택수에서 제외하고 보증금합계액이 3억원초과시 계산

  1) 월세(2 주택 이상 소유자 과세대상)

• 일반 국내 주택 1 주택만 보유하고 있는 경우 월세를 받더라도 전액 비과세
• 1 주택만 보유하고 있는 경우여도, 고가주택이나 국외주택을 보유하는 경우 월세는 과세대상
• 고가주택이란 과세기간 종료일, 양도일 현재 기준시가 9억 원 초과인 주택을 말함

    2) 간주임대료

• 3 주택 이상 소유자로서 보증금 합계 3억 원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율(2021년 기준 1.2%)을 곱하여 과세
• 이때 소형주택은 보증금 과세 제외되는데 소형주택이란 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하의 주택을 말하는데, 소형주택은 주택수 산정과 보증금 계산에서 모두 제외한다.

구분	요건(모두 충족)
주택 수	비소형주택 3채 이상 소유 *전용면적 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억원 초과
보증금	비소형주택 보증금 등의 합계가액이 3억원 초과

신고 시 유의사항

종합소득세 신고 도움 서비스 조회 시 나오는 수입금액은 부가가치세 신고기준

종합소득세에서 신고대상인 수입금액은 

=수입금액에서- 부가세 신고 시 간주임대료 차감한 금액이 총수입금액

홈택스종합소득세신고도움서비스-총수입금액

• 공동 보유주택의 간주임대료 계산방법

공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제함

 

• 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액의 계산방법

임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입 하지 아니하며 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 총수입금액에 산입(임대료 본인이 수령한 경우에 한함)함

단, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입

 

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 (참고) 부가가치세와 소득세 간주임대료 차이

종합소득세	부가가치세
⋅3주택(소형주택제외) 이상을 소유하고 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 총수입금액에 산입	사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 ⌜전세금⋅임대보증금⌟을 받는 경우 간주임대료를 공급가액으로 한다(주택제외)
간주임대료계산시 만약 추계로 신고한다면 보증금등에서 발생한 금융수익 차감하지 않음	간주임대료 =보증금등의 적수x정기예금이자율x1/365 종합소득세와 달리 금융수익 차감하지 않음

 (참고) 기준시가 구하기 

(기준시가 부동산 공시 가격 알리미 https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm )

 

•  기준시가가 정해지지 않은 주택의 기준시가 판단

부동산공시가격알리미조회-기준시가

    ⇨소득세법 시행령 제164조 제11항에 따라 평가한 금액으로 판단 

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주택수 계산

1.본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산

 

• 주택수 판단시, 금융소득종합과세, 종합부동산세의 과세표준 계산과 달리 주택임대소득 계산시에는 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산한다(시행령 제 8조의2 제 3항)
• 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산한다.

      1) 부부 중 지분이 더 큰 자

      2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소우 주택에 가산하기로 한 자

 

   2. 다가구주택

• 1개의 주택으로 계산한다. 다만 구분등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

 

   3. 공동소유

• 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다

    다만, 해당 주택에서 발생하는  임대수입금액이 연간 6백만 원(주택의 총 임대수입금액 x 지분율) 이상 또는 고가주택의      30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산

• 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
• 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 합의하여 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산

 

 4. 전대∙전전세

• 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산

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[관련 법조문]

소득세법 시행령 제8조의 2

① 법 제12조 제2호 나목에 따른 주택에는 주택 부수토지가 포함된다. <개정 2010. 12. 30.>

② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택 부수토지”란 주택에 딸린 토지로써 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. <신설 2010. 2. 18.>

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민 공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

③법 제12조 제2호 나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2000. 12. 29., 2010. 2. 18., 2010. 12. 30., 2020. 2. 11.>

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동 소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.

가. 해당 공동 소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정 부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만 원 이상인 사람

나. 해당 공동 소유하는 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전 세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.

가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산

나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이조에서 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택 부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택 부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용 건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. <신설 2010. 2. 18.>

1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택 부수토지의 범위는 제2항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택 부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

⑤ 법 제12조 제2호 나목 전단에 따른 “기준시가가 9억 원을 초과하는 주택”은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다. <개정 2010. 12. 30.>

⑥ 법 제12조 제2호 나목 전단에서 “대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액”이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의 2에서 “주택임대수입금액”이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조 제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배 비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다. <개정 2015. 2. 3., 2019. 2. 12.>

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정 부령으로 정한다. <신설 2015. 2. 3.>

[본조 신설 1999. 12. 31.]